Gayrimenkul, çoğu zaman bir ailenin ya da şirketin en değerli varlığıdır. Alım-satımdan kira ilişkisine, tapu uyuşmazlıklarından inşaat sözleşmelerine kadar hukuki güvence sağlarız.
Kapsam
- Tapu iptali ve tescil davaları
- Kira tespit ve tahliye davaları
- Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
- Kat karşılığı inşaat ve satış sözleşmeleri
Kira ilişkileri
Konut ve çatılı işyeri kiraları Türk Borçlar Kanunu’nun özel hükümlerine tabidir. Kira artışı, önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını geçemez. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise yeni kira bedeli, hâkim tarafından emsal kiralar ve hakkaniyet dikkate alınarak belirlenebilir.
1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira tespit ve tahliye talepleri de bu kapsamdadır.
Tahliye sebepleri
Kiracının tahliyesi ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür: kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, esaslı onarım veya yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresinin dolması bunların başlıcalarıdır. Her sebebin kendine özgü süre ve şekil şartları vardır.
Tapu, ortaklık ve inşaat sözleşmeleri
Muvazaa, ehliyetsizlik, vekâletin kötüye kullanılması gibi hâllerde tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Birden fazla kişiye ait taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir; bu davalarda da dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz satış vaadi içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Sözleşmede teslim süresi, bağımsız bölümlerin paylaşımı, gecikme cezası ve teminatlar açıkça belirlenmelidir.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde yeni kira bedeli anlaşmayla ya da kira tespit davasıyla belirlenebilir.
Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Evet. 1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.
Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir?
Kanunda sayılan sebeplerle: kendisinin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, esaslı onarım veya yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ya da on yıllık uzama süresinin dolması. Her sebep için ayrı süre ve şekil şartları uygulanır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl yapılmalı?
Taşınmaz satış vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşmeler bu yönden geçersizlik riski taşır.
Yazılar genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için mutlaka bir avukata danışın.